Covid 19 : La force majeure ne peut être invoquée pour se soustraire au paiement des loyers commerciaux, sans démontrer de l’existence de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de l’obligation de payer.

Dans le cadre d’une instance relative au paiement des loyers commerciaux, un bailleur avait sollicité le paiement des loyers des deux premiers trimestre de l’année 2020, période de l’année en partie soumise au confinement du fait de la crise sanitaire du Covid 19.

Le locataire avait alors soutenu l’existence d’un cas de force majeure lié à l’interdiction d’ouverture, pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers, exigibles y compris pendant la période de fermeture.

Or, la Cour d’appel de Grenoble a réfusé de retenir la force majeure comme motif de non-paiement de loyers, au motif que « le locataire ne justifie pas de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers, de sorte que l’épidémie n’a pas de conséquences irrésistibles » (CA Grenoble, 5 novembre 2020 n°16/04533, D. c/ SAS Appart City).

La crise sanitaire ne constitue donc pas, en elle-même, un cas de force majeure, mais nécessite la démonstration de ses conséquences réelles sur l’exploitation du commerce en cause.

Cet arrêt avait également écarté les autres moyens soutenus par le locataire, à savoir :

• l’exception d’inexécution, puisque le bail commercial ne liait pas l’obligatio de payer les loyers à une occupation particulière des locaux ;
• la théorie du fait du prince, qui n’est applicable qu’aux rapports entre une personne publique et son cocontractant.

Il s’agit d’un des premiers arrêts statuant sur cette question au fond, à la suite des décisions relatives à l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de fermeture sanitaire.