Dans une décision rendue le 9 mars 2020, le Tribunal judiciaire de Pontoise a rappelé les critères d’exclusion du statut des baux commerciaux, en présence d’un contrat de concession d’exploitation d’un restaurant, à caractère objectivement précaire.

Bien qu’ayant retenu à titre principal la prescription de l’action en requalification du contrat en bail commercial, en excluant l’existence de toute fraude, par laquelle l’occupant aurait été trompé lors de la conclusion du contrat, le Tribunal judiciaire s’est également prononcé sur le fonds, en justifiant de manière précise et limpide, le rejet de la demande de requalification en bail commercial.

Dans un premier temps, le Tribunal a exclu toute fraude, motif qui peut permettre de considérer que la prescription biennale a été suspendue, en retenant l’absence de volonté avérée et démontrée de tromper son contractant, par des mensonges, des dissimilations ou des manœuvres déloyales, notamment du fait que la convention exposait clairement que l’occupant ne détiendrait qu’un droit d’occupation précaire, justifié par le contexte géographique et contractuel.

Excluant la fraude au statut des baux commercial, la juridiction a nécessairement conclu à la prescription de l’action en requalification, d’une durée de deux ans, alors que le contrat datait de 2014 et, rappelons le, que ce délai de prescription de deux ans commence à courir à compter de la date de signature du contrat, peu importe que celui-ci ait été renouvelé par avenants.

Se prononçant néanmoins sur le fonds du dossier, après avoir pourtant déclaré irrecevable l’action de l’occupant, le Tribunal judiciaire de Pontoise a conclu que la demande de requalification du contrat de concession d’exploitation d’un restaurant, situé au sein d’installations sportives, dont le propriétaire était une commune, n’était pas fondée.

En effet, les arguments en défense ont été intégralement retenus à savoir :

• l’absence de fonds de commerce exploité dans les locaux loués,
• l’absence de clientèle propre attachée à un fonds, découlant d’une situation géographique hors de la voie publique, et du fait que les installations sportives étaient expressément réservées aux membres du club et à leurs invités ;
• le fait que le cocontractant bénéficiait lui-même d’un simple droit d’occupation précaire, n’étant pas propriétaire des installations, et ne bénéficiant d’aucun droit au maintien dans les lieux.

Dès lors, des circonstances objectives légitimant la précarité d’une relation contractuelle justifient l’exclusion du statut des baux commerciaux.

Jugement du tribunal judiciaire – 09 mars 2020